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62第62章（第1页）

网友们点进来，看到楼主的自我介绍。

楼主：【金融专业，毕业两年，目前在一家房地产企业工作。我先说说文档里写的买入前考虑的要点，买入考虑：选择人口净流入的城市，城市的经济发展情况，购买普通住宅，在好的价格买进。

这些李西已经说的很清楚了，人口流入求大于供，房产上涨的可能性大，嗯，资料里还有教各城市查询人口流动数据的链接，这个大家照着做就行。普通住宅这个也说的很清楚，商业公寓产权更少，还不能落户上学，别墅什么的对大多数人来说还是不会考虑的，这是为了防止变现的风险，这些都没什么说的，大家都能理解。

我想说最关键的是好价格买进，好价格买进可以对抗房子上涨下跌的风险，什么是好价格？接下来是重点。】

楼主：【我先上买房攻略截图，大家看看，然后我在分析。】

楼主：【指标：房龄，低于10年买入，净租金收益率大于房屋持有费用，买入，贷款比率大于70%的利用银行资金多，买入，房贷期限大于25年可以买，空置率小于10%可以买，房屋供需平衡买，供过于求，不买。】

楼主：【好了，这是我截下来的重要买入的指标，大家看懂了吗？】

网友a：【楼主，不懂，解释解释呢？我要买房也是家里住，不是用来出租的，这些指标还有用？】

楼主：【别慌，听我讲。买房子不管是出租还是自家住，都是要考虑如果房子出租的租金收益，这是为什么呢？买房攻略第一页已经说的很清楚了，房子的好价格，是这套房子如果出租带来的收益，能够大于这套房消耗的钱，房子消耗的钱都有哪些呢？物管费，房屋的维护费，还有买房的贷款，如果全款买则没有这一项。

这样买房为什么风险会低，属于好价格呢？因为，你买的房子，它能带来的收益是比维护它的成本更多的，即使房价下跌，你也不会太过难受，因为房子一直在给你赚钱，如果房价上涨，你的房子账面的价值增加了，你的风险也就更小。】

网友a：【原来是这样！如果我贷款买房，自己不住，租出去的租金能覆盖房贷，那不就是租客帮我买房了吗？不过我要买房肯定是自住，不过想想自己房子租出去能还贷款，即使失业还不起房贷也有办法了，不至于被银行收走。】

网友b：【我也有点明白了，这也是为什么要考虑空置率，对吧？】

楼主：【@网友A对的，理解的正确。小区空置率或者周边的空置率太高，说明房子不好出租，这也是风险，所以买房还是要看具体地段看小区来分析的。】

楼主：【我们再来卖出指标售租比售租比>540，房价出现泡沫，卖出；】

楼主：【这个是什么意思，有一个公式：租售比=月租金房价国际上认为合理的租售比为1:200~1:300，如果租售比低于1:300，说明房价出现泡沫，没有投资价值；而如果高于1:200，说明租金回报率较高，有投资价值。这是国外的情况，国内和国外情况有些不同，国内持有房产的成本比国外低，所以，国内的租售比会高一些。】

网友c：【这个我看到了，在文档附录里有解释。】

楼主：【我接着讲，房子买了，但也可能会遇到要卖的时候，用租售比去作为卖出标准还是很靠谱的，大家知道陆家吧，那个陆又诚，在岗城做外贸起家，后面又做了房地产意，在房价低的时候买入了大量的房子，在房价有泡沫的时候卖出了房子，赚了不少钱。】

网友b：【这个我知道，网上有报道，对了，好像陆氏集团的创始人是陆有诚的孙吧？难怪别人房地产意做那么大了，有这样的爷爷能做不大吗？】

网友d:【咦，我前几天还看到有人报道说陆有诚在首都买了几十套房子呢，总之谢谢楼主分享，其实不看这个帖，光看攻略也能明白，不过楼主解析的更详细。我最近在考虑买房，很纠结在首都买还是老家买，有了这个帖，我果断决定贷款在首都买！】

楼上：【跟着大佬是对的，不过自己掌握知识才重要，不然很容易被割韭菜，知道原理最重要，富人和普通人的不同之处在于，富人买东西，考虑的都是能不能产现金流入，而不是买会让现金流出的东西。】

网友b：【楼上在首都打拼？我也是打算在首都买房，但手里的钱不多，我想先去投资厉少介绍的项目，再来买房，这样也能多一些钱。】

网友f：【我也觉得买房不如投资厉少的，我觉得楼主分析的很对，要考虑现金流入，我觉得厉少的项目就挺好。】

网友b：【@楼主，楼主怎么看？-->>本章未完，点击下一页继续阅读